Themen aus dem Bereich von Recht und Gesetz
Der Friedrichshagener Schirm begrüßt sehr herzlich als Gastautorin Frau Rechtsanwältin Barbara Hoeck-Eisenbach.
Juristische Fragen berühren regelmäßig unser Berufsleben, unsere Freizeit oder unsere Rollen als Kunde, Mieter, Eigentümer, Geschäftsinhaber etc..
Manchmal genügt ein Blick ins Internet oder ein Rat von guten Bekannten, oft benötigt man aber fachlichen Beistand. Um überhaupt beurteilen zu können, in welchen Bereichen juristische Fragen einer Klärung bedürfen könnten, wird unsere Gastautorin Themen aufgreifen, die aktuell und von allgemeinem Interesse sind.
Der Verbraucher und sein Widerrufsrecht
Mit dem am 13. Juni 2014 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie wurde das Verbraucherschutzrecht bei Haustür-und Fernabsatzgeschäften in Anpassung an die EU-Standards geändert.
Mit dieser Gesetzesänderung wird dem Verbraucher bei sogenannten Haustürgeschäften und Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht eingeräumt. Voraussetzung für die Anwendbarkeit des Gesetzes ist es, dass die Vertragsparteien Unternehmer und Verbraucher sind und es sich um einen Vertrag handelt, der eine entgeltliche Leistung des Unternehmers zum Gegenstand hat, z.B. bei der Anmietung einer Wohnung, dem Kauf eines Fahrzeugs, Reparaturaufträgen, usw..
Durch das Gesetz sollen Verbraucher besser vor den Folgen unüberlegter Vertragsabschlüsse geschützt werden. Ein Verbraucher kann solche Geschäfte mittels einseitiger Erklärung auflösen (widerrufen).
Was ist ein Haustürgeschäft (§ 312b BGB)?
Das ist ein Vertrag, der bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Unternehmers und des Verbrauchers an einem Ort, der nicht zu den Geschäftsräumen des Unternehmers gehört, geschlossen wird, also beispielsweise in der Wohnung oder am Arbeitsplatz des Verbrauchers. Entscheidend ist, dass es sich um einen „Außergeschäftsraumvertrag“ handelt.
Wenn Sie als Verbraucher das Geschäft oder die Büroräume eines Unternehmers aufsuchen, so ist das kein Haustürgeschäft. Hingegen sind alle Verträge, die Sie außerhalb der Geschäftsräume eines Unternehmers schließen. Haustürgeschäfte sind als solche widerruflich. Dazu gehören auch alle Zusatzveinbarungen, mit denen bestehende Verträge geändert werden, wie z.B. Aufhebungs- und Räumungsvergleiche, Mieterhöhungsvereinbarungen und Ergänzungen zu Werkverträgen etc..
Was ist ein Fernabsatzvertrag (§ 312 c BGB)?
Das ist dann ein Vertrag, wenn der Unternehmer oder ein von ihm Beauftragter mit dem Verbraucher sowohl die Verhandlungen als auch den Abschluss ausschließlich mittels Fernkommunikationsmitteln (zum Beispiel Briefe, Anrufe, E-Mails) im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems durchgeführt hat. Sofern es vorher persönlichen Kontakt gab, ist dies bereits nicht mehr der Fall.
Exemplarisch sind hier Makler-, Bestattungs- und sonstige Dienstleistungsverträge und Bestellungen zu nennen, die per Internet/ Fax usw. geschlossen werden.
Welches sind die Folgen des Widerrufsrechts?
Bei unterbliebener Belehrung über das Widerrufsrecht kann der Mieter ein Jahr und 14 Tage lang den Widerruf ausüben. Der Widerruf selber kann grundsätzlich formlos, das heißt schriftlich oder mündlich, erfolgen, wobei aus Beweisgründen die Schriftform vorzuziehen ist. Der Unternehmer ist zur Rückerstattung seiner Leistungen binnen 14 Tagen nach dem Widerruf verpflichtet. Dies kann für den Unternehmer gravierende Folgen haben.
Erhaltene Waren muss der Verbraucher zurücksenden. Falls dies nicht möglich ist, so muss der Unternehmer sich darum kümmern. Widerruft beispielsweise ein Mieter einen entweder als Haustürgeschäft oder als Fernabsatzvertrag abgeschlossenen Mietvertrag nach einem Jahr und 13 Tagen, so bleibt die bereits erfolgte Nutzung der Wohnung für ihn kostenlos.
Berlin, den 09. März 2016
Wissenswertes zur Mietpreisbremse, Teil 3
Kann man die „Mietpreisbremse“ „ausbremsen“? Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse? Wie muss ich mich als Vermieter verhalten, wenn ein Mieter die überhöhte Miete rügt?
Es ist wichtig zu wissen, dass eine überhöhte Miete weder strafrechtlich noch bußgeldrechtlich relevant ist. Vereinbart der Vermieter eine im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB überhöhte Miete, dann stellt dies keine Ordnungswidrigkeit dar. Die einzige Konsequenz ist die, dass der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen die Miete zurückfordern kann. Weder ist es für den Mieter schädlich, wenn er „sehenden Auges“ einen Mietvertrag mit einer zu hohen Miete unterschreibt, noch ist es für den Vermieter mit Strafe oder Buße bewehrt, wenn er eine zu hohe Miete fordert. Der Mieter kann also in Kenntnis der überhöhten Miete einen Mietvertrag unterschreiben und anschließend die Herabsetzung der Miete verlangen, aber nicht mehr und nicht weniger. Im Gegenzug muss der Vermieter sich mit der preisrechtlich zulässigen Miete zufrieden geben. Nur wenn der Vermieter dem Mieter wissentlich falsche Tatsachen vorspiegelt und ihn täuscht, kann dieses Verhalten strafrechtlich im Sinne eines Betrugsvorwurfs relevant werden.
Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht für die erstmalige Vermietung von Neubauwohnungen nach dem 1.10.2014, wobei der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit der Wohnung durchaus vor dem 1.10.2014 liegen kann.
Hat der Vermieter eine „Altbau“-Wohnung umfassend modernisiert, so ist die Mietpreisbegrenzung ebenso wenig darauf anzuwenden. Aber was ist eine „umfassende“ Modernisierung? Nach der Gesetzesbegründung ist eine Modernisierung umfassend, wenn sie einen solchen Umfang ausweist, so dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Umfassende Modernisierung bedeutet, dass mindestens ein Drittel der Kosten eines (vergleichbaren) Neubaus in die Wohnung investiert wurden.
Gab es eine Vormiete, die mindestens ein Jahr lang gezahlt wurde, die höher als die ortsbliche Miete ist, so darf der Vermieter weiterhin diese Miete für sich beanspruchen. Diese Miete wird also nicht auf die Ortsüblichkeit + 10% gekürzt.
Stichwort: Flucht in den Zuschlag
Mit dem Ziel die Mietpreisbremse zu umgehen oder jedenfalls den „Deckel der Ortsüblichkeit“ anzuheben, wird verschiedentlich die Miete mit einem Zuschlag versehen.
Vereinbaren die Parteien neben der Grundmiete einen Zuschlag für die Erteilung der Erlaubnis zur Untermiete, zur gewerblichen Mitbenutzung (o.ä.), stellt sich die Frage, ob der Zuschlag neben der Grundmiete geschuldet wird oder ob er ein Teil der Miete ist. Diese Unterscheidung ist deshalb wichtig, weil die ortsübliche Miete von der Mietpreisbremse gedeckelt ist, der Zuschlag aber nicht.
Der Untermietzuschlag gilt als Bestandteil der Miete, dh., die ortsübliche Miete bemisst sich nach der ortsüblichen Grundmiete zuzüglich einem angemessenen Betrag für die Erlaubnis zur Untervermietung.
Gestattet der Vermieter dem Mieter eine „gewerbliche Mitbenutzung“, auch wenn der Wohnungsmieter gar nicht Absicht hat, einer derartigen Tätigkeit in der Wohnung nachzugehen, so wird dieser Zuschlag behandelt wie der Untermietzuschlag, d.h. er wird auf die Miete aufgeschlagen und damit Bestandteil der Miete.
Durch Zuschläge kann jedenfalls eine Erhöhung der ortsüblichen Miete erreicht werden. Wie muss ich mich als Vermieter verhalten, wenn ein Mieter die überhöhte Miete rügt?
Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters zu einer Auskunft über die für die Bemessung der Miete maßgeblichen Umstände verpflichtet. Dieser Auskunftsanspruch soll dem Mieter die erforderlichen Informationen für die Prüfung der Erfolgsaussicht eines Verfahrens gemäß § 556g Abs. 2 BGB verschaffen. Begrenzt ist dieser Auskunftsanspruch, wenn eine bestimmte Tatsache allgemein zugänglich ist, zB. muss
der Vermieter dem Mieter einen veröffentlichten Mietspiegel nicht vorlegen. Der Auskunftsanspruch beschränkt sich also auf Umstände, die dem Mieter nicht gut zugänglich sind. Außerdem muss es sich um Tatsachen handelt, über die der Vermieter unschwer Auskunft geben kann. Ungeklärt ist, ob der Vermieter neben der Auskunft, auch eine Art Glaubhaftmachung oder Beweisführung schuldet. Aus dem Gesetzeswortlaut ergibt sich dies nicht. Um allerdings Rechtsstreite zu vermeiden, kann es durchaus sinnvoll sein, dass der Vermieter nicht nur Auskunft erteilt, sondern auch Belege in Form von Mietverträgen, Handwerkerrechnungen usw. vorlegt.
Der Vermieter muss dem Mieter z.B. auf Anfrage mitteilen,
? wie das Baujahr der Wohnung ist
? wie hoch die Vormiete war
? wie sich die ortsübliche Miete plus Modernisierungskosten zusammensetzt
? welche Umstände vorliegen, aus denen sich die Bewertung als umfassend
modernisiert ergeben.
Endet die Mietpreisbremse irgendwann?
Landesregierungen können sich bis zum 31.12.2020 entscheiden, ob sie Verordnungen für Gemeinden erlassen, in denen eine Mietpreisbegrenzung gelten soll. Wenn eine solche Verordnung erlassen wird, wie z.B. in Berlin, dann muss die Verordnung befristet sein. Ihre maximale Laufzeit beträgt 5 Jahre. Daraus folgt, dass spätestens am 31.12.2025 alle Mietpreisbegrenzungen enden, es sei denn der Gesetzgeber beschließt eine neue Mietpreisbremse.
In der nächsten Folge: Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen
Berlin, den 29. Oktober 2015
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wissenswertes zur Mietpreisbremse, Teil 2
Wie muss ich mich als Mieter verhalten, wenn ich feststelle, dass meine Miete 10% über der ortsüblichen Miete liegt oder liegen könnte?
Einem Mieter steht gemäß § 556g Abs. 1. S. 2 BGB ein Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter zu, wenn in einem Wohnungsmietvertrag, den er nach dem 1.6.2015 abgeschlossen hat, die vereinbarte Miete zu hoch ist. Die Miete gilt insoweit als teilunwirksam, als eine Grenze von 10% überschritten wird.
Aber von was 10%? Zunächst einmal ist es ratsam, die ortsübliche Miete zu ermitteln.
Die ortsübliche Miete ist nicht identisch mit der Marktmiete. In Berlin steht den Mietern der Mietspiegel zur Verfügung. Denkbar ist aber auch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Gutachten eines öffentlich bestellten Gutachters. Am billigsten dürfte aber ein Blick in den Berliner Mietspiegel sein. Führt man die Onlineabfrage der Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt durch, so erhält man die ortsübliche Miete.
Ergeben sich daraus Anhaltspunkte für eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um 10% oder mehr, so bedarf es weiterer Schritte: Das Gesetz erlaubt es Vermietern die ortsübliche Miete zu überschreiten, wenn die Vormiete bereits über der Ortsüblichkeit lag (und das mindestens 1 Jahr lang) oder die Wohnung umfassend modernisiert wurde. Umfassend modernisiert bedeutet, dass mindestens 1/3 der Kosten des (fiktiven) Neubauaufwandes in die Sanierung gesteckt wurden. Lagen die Sanierungskosten unter dieser 1/3-Grenze, so ist es dem Vermieter erlaubt, die ortsübliche Miete zuzüglich eines Modernisierungszuschlags zu erheben.
Nun ist dem Mieter in der Regel weder bekannt, wer sein Vormieter war und zu welchem Mietzins dieser gemietet hatte, noch wie die Wohnung vorher aussah und welchen finanziellen Aufwand der Vermieter betrieben hat, um die Wohnung zu modernisieren. Dem Mieter steht deshalb ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu. Der Vermieter muss dem Mieter z.B. auf Anfrage mitteilen,
wie das Baujahr der Wohnung ist
wie hoch die Vormiete war
wie sich die ortsübliche Miete plus Modernisierungskosten zusammensetzt
welche Umstände vorliegen, aus denen sich die Bewertung als umfassend modernisiert ergeben.
Ist dann die Miete immer noch 10% oder mehr zu hoch, ohne dass es eine (überhöhte) Vormiete oder eine Modernisierung gab, so muss – in Schriftform – eine Rüge gegenüber dem Vermieter erklärt werden. Es reicht dabei den Vermieter per E-Mail über die Gründe zu informieren, auf die man seine Rüge stützt.
Dabei ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter dem Mieter nur die überzahlten Mieten zurückzahlen muss, die nach Zugang der schriftlichen Rüge fällig werden. Jahrelanges Abwarten ist also schädlich.
Eine weitere Voraussetzung für die Rückforderung der überhöhten Miete besteht darin, dass nur der Leistende (d.h., derjenige der die Miete gezahlt hat), einen Anspruch gegen den Vermieter hat. Es kommt nun aber häufig vor, dass z.B. das Jobcenter direkt an den Vermieter zahlt – oder ein anderer als der Mieter selbst, z.B. der mitwohnende Untermieter. Nach dem Gesetzeswortlaut steht nur dem Mieter ein Rückforderungsrecht zu, der auch selbst gezahlt hat. Ob dies vom Gesetzgeber so gewollt war, darf bezweifelt werden.
Kann der Mieter die Miete fortan einbehalten und einfach weniger zahlen, wenn er eine Überschreitung festgestellt hat?
Diese Vorgehensweise ist nur dann sinnvoll, wenn der Mieter mit einiger Sicherheit von einer erhöhten Miete ausgehen kann. Besteht über die Höhe der ortsüblichen Miete Streit mit dem Vermieter oder ist sie unklar, sollte der Mieter sich auf eine Rückforderung beschränken. Denn auch hier gilt, irrt sich der Mieter und kürzt er unberechtigt die Miete, dann stellt das einen Zahlungsrückstand dar. Der Vermieter kann also das Mietverhältnis kündigen. Es ist also bei einseitigen Mietkürzungen höchste Vorsicht geboten, ggf. sollte sich der Mieter vorher rechtlich beraten lassen. Nicht kündigen kann der Vermieter hingegen, wenn der Mieter überhöhte Miete rügt.
In der nächsten Folge: Kann man die „Mietpreisbremse“ „ausbremsen“?
Berlin, den 21. September 2015
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Wissenswertes zur Mietpreisbremse
Es hat sich auf dem Wohnungsmarkt herumgesprochen, dass seit dem 1.6.2015 in Berlin die sogenannte „Mietpreisbremse“ gilt. Berlin hat als eines der ersten Bundesländer eine entsprechende Verordnung erlassen und ganz Berlin einen „angespannten Wohnungsmarkt“ attestiert.
Greift die „Mietpreisbremse“, dann darf bei Neubegründung eines Wohnungsmietverhältnisses die Miete grundsätzlich nicht höher als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ziel dieser gesetzlichen Regelung ist eine Dämpfung des Mietanstiegs.
Das klingt alles sehr einfach und plausibel. Aber ist es das?
Die „Mietpreisbremse“ entscheidet also darüber, ob die Miethöhe frei aushandelbar ist oder ob sie der Höhe nach gedeckelt ist.
Schauen wir uns die Voraussetzungen für die Geltung der „Mietpreisbremse“ an. Es muss sich um einen – nach dem 31.5.2015 unterzeichneten - Wohnungsmietvertrag handeln, d.h. der Mieter muss für sich oder seine Familie die Wohnung – jedenfalls überwiegend - privat nutzen wollen. Die Mieten für Wohnungen, die erstmals ab dem 1.10.2014 genutzt und vermietet werden oder grundsaniert wurden, sind frei verhandelbar.
Der Mietvertrag muss neu abgeschlossen werden. Es geschieht nicht selten, dass ein Mieter aus einem Mietverhältnis ausscheidet und der Vermieter seine Zustimmung zur übergangslosen Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einem bereits dort gemeldeten oder neu hinzugekommenen Mitbewohner von der Zustimmung zu einer Mieterhöhung abhängig macht. Handelt es sich dabei um ein neues Mietverhältnis, bei dem die „Mietpreisbremse“ gilt? Nein, die „Mietpreisbremse“ gilt nicht, weil sich ein altes Mietverhältnisses mit ausgewechselten Mietern fortsetzt. Damit kann der Vermieter „uneingeschränkt“ die Miete anheben!
Richtig spannend wird es, wenn der Vermieter (berechtigt) das Mietverhältnis – fristlos oder fristgemäß - kündigt und sich bereit erklärt, die Kündigung unter der Voraussetzung einer saftigen Mieterhöhung zurückzunehmen. Geht das oder geht das nicht? Ist die Miete gedeckelt oder nicht? Das ist bislang durch die Rechtsprechung nicht geklärt.
Ob die „Mietpreisbremse“ für „alte“ Mietverträge gilt, in denen eine Staffelmiete vereinbart wurde, ist ebenfalls ungeklärt.
In der Praxis sind Mietverträge nicht selten, die über mehrere Jahre jährlich eine Mietsteigerung beinhalten. Beispielsweise: Ein Mietvertrag vom 1.10.2014 sieht zum 1.10.2015 eine Mietsteigerung vor, die deutlich über 10% der Ortsüblichkeit liegt. Die Autorin vertritt die Auffassung, dass in diesen Fällen die Staffelmiete nicht nachträglich unwirksam werden kann und zwar bereits unter Bestandsgesichtspunkten.
Eines ist jedenfalls sicher: Der Gesetzgeber hat keine einfache Regelung geschaffen. Ob sie überhaupt das Ziel der Dämpfung des Mietanstiegs erreichen wird, wird die Zukunft zeigen. Es gibt Nachbarländer, in denen aufmerksam diese deutsche „Mietpreisbremse“ verfolgt wird, denn bislang ist es noch keinem Gesetzgeber gelungen, den Mietanstieg dauerhaft einzugrenzen, zumindest nicht ohne drastische Einbrüche im Wohnungsneubau und bei der Bereitschaft von Wohnungseigentümern zur Modernisierung ihres Altbestands.
In Paris gilt übrigens ab dem 1.8.2015 auch eine gesetzliche Miethöhenbegrenzung, die nicht nur Obergrenzen bestimmt, sondern auch eine Mindestmiete, die ein Vermieter nicht unterschreiten darf. Die Autorin wird auch die Entwicklung in Paris verfolgen und berichten.
In der nächsten Folge: Wie muss ich mich als Mieter verhalten, wenn ich feststelle, dass meine Miete 10% über der ortsüblichen Miete liegt?
Berlin, den 10. August 2015
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht